Gayrimenkul Değerleme

Keypix

KEYpix modeli için gerekli olan parametreler, hak sahipliği çalışmaları kapsamında saha tespiti verilerinden elde edilmiştir. KEYpix modeli çalışma alanında bulunan yapıların taban alanlarının ortalama büyüklüğünün yarısı kadar karolaj sisteminde, her bir kutuya değer tayin edilerek değer bandı oluşturulmasıdır.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme sürecinde üç tür değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bunlar;
• Maliyet Yöntemi
• Emsal Satışların Karşılaştırılması Yöntemi
• Gelir Analizi Yöntemi

Maliyet Değeri = (Yapı Değeri + Ana Bölge Değeri + Ara Bölge Değeri + Arsa değeri) – (Yıpranma Değeri) + Müteşebbis Kar/Zararı’ dır.

Satış Değerleri

Satış değerler saha araştırmaları sonucunda toplanan verilerin analiz edilmesi, bölge emlakçıları ile yapılan görüşmeler ve internet emlak sitelerinden ilan araştırılmaları sonucun da oluşturulmaktadır. Araştırmalar sonucunda toplanan veriler doğrultusunda Maliyet Yöntemi, Emsal Satışların Karşılaştırılması Yöntemi ve Gelir Analizi Yöntemleri kullanılmakta olup ortalama değerler tespit edilmektedir. Çalışma sonucu oluşan ortalama değerler yaklaşık m² birim değerleridir.

Kira Getirisi

Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi veya Doğrudan İndirgeme Yöntemi) yıllık gelir ile değer arasında ilişki kurmaktadır. Direkt Kapitalizasyon, özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmaktadır. Doğrudan indirgeme bir genel oranı veya bir yılın veya istikrarlı net işletme gelirlerine bölündüğünde bir değer göstergesi elde edilmesini sağlayan tüm riskler getirisini uygulamaktadır. Doğrudan indirgeme özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmaktadır.
Net Faaliyet Geliri
————————— = Piyasa Değer
Kapitalizasyon oranı

Toplam Kütle Değeri

Çalışma alanının mevcut imar planının vermiş olduğu inşaat hakkı yaklaşık olarak toplam …….. m²’ dir. Riskli alan sınırının tamamına ilişkin potansiyel imar hakları düşünülerek kentin yenilenebilmesi için yaklaşık olarak …….. TL’ lik bir bütçeye ihtiyaç duyulduğu tespit edilmiştir. Kentin mevcut imar hak ve yoğunlukları korunarak yenilenmesi durumunda yeni kentin kütle değerinin yaklaşık olarak …….. TL olacağı öngörülmekte olup mevcut durumun …….. katı değerleneceği düşünülmektedir. Kentin kendini yenileme süresi yapılan değerlendirmeler sonucunda …….. yıl olarak belirlenmiştir. Bu sürenin hızlanması için katalizör görevi görecek büyük ölçekli devlet yatırımları ve teşvikler gerekmektedir.